یکشنبه , 25 آذر 1398

چرا زمین‌خواری می‌کنیم؟

فکر می‌کنید چرا ساختمان‌های ساخته‌شده و خالی در پایتخت خاک می‌خورد بدون اینکه حتی مالکان انگیزه‌ای برای اجاره دادن آن داشته باشند؟ چرا حریم کوه‌ها و رودخانه‌ها برای ایجاد ویلاهای جدید از بین می‌رود درحالی‌که مالکان سال به سال هم از این ظرفیت استفاده نمی‌کنند؟مردم تورمی را در کشور تجربه می‌کنند که پایدار است و منابع محدود نقدینگی آن‌ها را در عرض مدت‌زمان کوتاهی بی‌ارزش می‌کند. آن‌ها ترجیح می‌دهند همین منابع محدود را در شهر محل زندگی خود یا دیگر شهرها به زمین تبدیل کنند.

حسن فروزان فرد، رئیس کمیسیون حمایت قضایی و مبارزه با فساد اتاق تهران

 زمين‌خواری در ایران به دو دلیل مشخص شکل گرفته و ادامه یافته است. دلیل اول، بی‌تدبیری دولت در مدیریت پارامترها و متغیرهای اصلی اقتصاد کلان کشور و مهم‌تر از همه شاخص تورم است که به شکل‌گیری پدیده‌ای در اقتصاد ایران به اسم hot money یا پول داغ می‌انجامد. این پدیده تقاضا برای دارایی‌های غیرمنقول را شدت می‌بخشد بیش از آنچه باید در فضای اقتصادی ایران وجود می‌داشت. طی 40 سال گذشته به این پدیده دامن زده شده است و این نکته کلیدی ماجرا در رمزگشایی از دلایل توسعه زمين‌خواری است. فکر می‌کنید چرا ساختمان‌های ساخته‌شده و خالی در پایتخت خاک می‌خورد بدون اینکه حتی مالکان انگیزه‌ای برای اجاره دادن آن داشته باشند؟ چرا حریم کوه‌ها و رودخانه‌ها برای ایجاد ویلاهای جدید از بین می‌رود درحالی‌که مالکان سال به سال هم از این ظرفیت استفاده نمی‌کنند؟ چرا منابع مالی که باید برای توسعه واحدهای تولیدی صرف شود، به جای هدایت به کسب و کارهای مولد و اشتغال‌زا در املاک ذخیره شده است؟ پاسخ این سؤالات را باید در ساختار اقتصاد کلان کشور و مدیریت پارامترهای مؤثر در آن طی نیم قرن گذشته یافت چراکه از سال‌های آغازین دهه 50 خورشیدی است که زمینه شکل‌گیری و رشد تورم در اقتصاد کشور مهیا شده است.

درواقع این شکل بهره‌برداری از منابع نفتی توسط دولت‌هاست که ساختار غلط اقتصاد کلان را شکل داده و زمینه رشد تورم و توجه به دارایی‌های غیرمنقول را فراهم کرده است. از اوایل دهه 50 خورشیدی، دولت‌ها نفت را فروخته و تا اندازه‌ای از رفتارهای توسعه‌ای دولت‌ها به واسطه درآمدهای حاصل از فروش این ماده گران‌بها پیش رفته است اما همین زمینه‌ساز تورم دامنه‌دار و پایدار در اقتصاد کشورمان شده است.

تزریق ریال ناشی از فروش ثروت کشور زمینه‌ساز اصلی و عامل عمده شکل‌گیری تورم دامنه‌دار است، تورمی که مبتنی بر افزایش نقدینگی، کمبود عرضه و زیادی تقاضاست و تبدیل به یک تورم ساختاری شده است. این تورم به فعال اقتصادی و مردم عادی این پیام را می‌دهد که در هر وضعیتی برنده در بلندمدت و حتی میان‌مدت کسی است که صاحب ملک و زمین بوده است. شیوه‌های مدیریت اقتصاد کلان کشور به تقاضای عمومی ملک و زمین دامن زده است و مردمی که کمترین امکانات را برای تجهیز سرمایه و تهیه این دارایی داشته‌اند، به انجام آن تشویق شده‌اند. نکته دیگر، رخدادهایی است که از سمت عرضه بر مسئله محبوبیت دارایی غیرمنقولی مثل ملک دامن زده است. طی نیم قرن گذشته توسعه شهرها به رشد حاشیه‌نشینی کمک کرده است. در دهه 40 اصلاحات ارزی زمینه سرعت بخشیدن به حرکت از روستاها به شهرها را فراهم کرد و به طور مشخص، به حاشیه‌نشینی دامن زد. توسعه شهرها از نظر جمعیتی و جغرافیایی در آن دوره آغاز شد. از سوی دیگر افزایش چشم‌گیر جمعیت به دلیل فضای هیجانی جنگ و اثرگذاری آن بر ملت‌ها، به مسئله تقاضا کمک کرد.

بررسی تقاضای ملک طی نیم قرن گذشته نشان می‌دهد که این تقاضا صوری، دفعی و کوتاه‌مدت ایجاد نشده بلکه یک تقاضای پایدار، ادامه‌دار، کشدار و واقعی در فضای اقتصاد کشور است. طی پنجاه سال گذشته هرگز روند تقاضای بیشتر برای زمین، مسکن و ملک، چه در شهرها و چه در روستاهای خوش‌آب و هوای اطراف متوقف نشده است.

*زمين‌خواری، فساد میانی است؟

اما آیا می‌توان تلاش برای تصاحب املاک از راه‌های غیرقانونی را فساد میانی در نظر گرفت؟ به واسطه رشد همیشگی این تقاضا، تحولاتی در مدیریت میانی دولت‌ها ایجاد شده است که البته همراه با برخی کنش‌ها در رده‌های بالا بوده است. در پاسخ به این سؤال باید به یک نکته مهم دقت کرد و آن نکته سابقه زمين‌خواری است. با توجه به تاریخ زمين‌خواری می‌توان فرض کرد که مدیران در رده‌های کلان باتوجه به بستر آماده‌ای که وجود داشته، تأثیر بسزایی در بین رده‌های پایین‌تر داشته‌اند. درواقع زمانی نه افراد خرد و مدیران میانی بلکه رده‌های بالاتر دست‌اندازی به منابع طبیعی و زمین‌های اطراف شهرهای بزرگ را از نیم قرن پیش آغاز کردند. زمين‌خواری از اواسط دهه 40 آغاز شده است هرچند میزان خطا و حجم فساد کمتر بوده است. بسیاری از محله‌های کنونی تهران در گذشته از اراضی عمومی به شمار می‌آمد که در آن زمين‌خواری رخ داد و در دوره پهلوی در قالب زمين‌خواری‌های بزرگ توسعه یافت. یک نفر مجوزی را به هر راهی از مراجعی دریافت می‌کرد و یک محدوده بزرگ تبدیل به یک محله مسکونی می‌شد بدون اینکه استانداردهای ساخت در آن رعایت شده و مکانیزم‌های شهری در آن به وجود بیاید. هیچ نظارتی بر روند ساخت وجود نداشت و یک مقام دولتی و حکومتی، وزیر و وکیل و شاهزاده‌ای پشت داستان قرار داشت و بخشی از مالکیت هم به او تعلق داشت و توانسته بود با شرایطی باقی املاک را هم مال خود کند. تا پایان دوره پهلوی از این مدل زمين‌خواری‌های در پایتخت بسیار ثبت شده است اما پس از پیروزی انقلاب اسلامی و اوج‌گیری تقاضا به روش‌های مختلف، انگیزه درآمدزایی از تصاحب ملک افزایش یافت و زمين‌خواری در رده‌های میانی جامعه هم بروز و ظهور یافت.

طی این سال‌ها کشاورزی از رونق افتاد و همین زمینه تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی اطراف پایتخت به هر روش را برای زمين‌خواران فراهم کرد. زمین‌های کشاورزی به دلیل بحران آب دیگر قابل استفاده نبودند و به دلیل قانون اصلاحات ارضی اندازه‌ها کوچک بود و ظرفیت‌های اقتصادی در زمینه کشاورزی نداشت. با توسعه شهرها انگیزه زیادی برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی ایجاد شد و همین انگیزه، در کنار رشد تقاضایی که در ابتدا از آن سخن گفتیم، پای امضاهای طلایی را به میان آورد.

جایی که تقاضا زیاد شده و انگیزه قوی شود، احتمال خطا هم بالا می‌رود. افرادی فهمیدند که به اندازه هر یک متر مربع تصاحب زمین، می‌توانند درآمد چشم‌گیری کسب کنند بدون اینکه فعالیت اقتصادی خاصی در آن زمین انجام دهند. فاصله زیاد قیمت بین زمین‌های کشاورزی و زمین‌هایی با کاربری غیرکشاورزی و مسکونی بود که اثرگذاری امضاهای طلایی را بیشتر کرد. چه گروه‌های کوچک با درآمدهای متوسط در شهرها و روستاهای کوچک در تعامل با سطوح مدیریتی میانه و چه سرمایه‌داران بزرگ همه به دنبال تغییر کاربری و زمینه‌سازی برای کسب سود از این زمین‌ها بودند. کسانی که شهرک‌های جدید و ساختمان‌های بزرگ را می‌ساختند، با مدیران رده‌بالا برای راه انداختن کارشان وارد مذاکره شدند و کسانی که ارتباطی در آن بین نداشتند، با کارمندان و تصمیم‌گیران میانی هماهنگ می‌کردند.

مردم عادی و فعالان اقتصادی متوسط‌الحال، اگر انصاف به خرج بدهند و دقت کنند، خواهند دید که همه دست‌کم تجربه یک بار زمين‌خواری را دارند. ویلایی که امروز در شمال میزبان آن‌هاست، زمینی بوده که سال‌ها پیش از کشاورزی خریداري کردند و آن را رها کردند و زمانی که یک نفر از اهالی توانست مجوزی برای ساختن بگیرد، آن‌ها هم شروع به ساخت کردند و آب و برقشان را به زور گرفتند. عمده فعالان اقتصادی و کاسبان و تاجران متوسط که توانایی تأمین مبلغ متوسطی از درآمد را داشتند، پس‌انداز حاصل از فعالیتشان را در زمین نگاه داشتند چراکه تورم آن را وادار به این کار می‌کرد. نکته جالب اینکه بسیاری از افرادی که در این فرایند درگیر شدند، کار خود را زمين‌خواری نمی‌دانند. زمين‌خواری تبدیل به یک روند معمول در بین بعضی افراد شده است و البته بعضی در این زمینه راهبردی‌ترند و بعضی کمتر نقش‌آفرینی می‌کنند.

بررسی دقیق ماجرا به ما نشان می‌دهد که صاحب یک پس‌انداز یا کاسب متوسط گریزی از این امر نداشته است. مردم تورمی را در کشور تجربه می‌کنند که پایدار است و منابع محدود نقدینگی آن‌ها را در عرض مدت‌زمان کوتاهی بی‌ارزش می‌کند. آن‌ها ترجیح می‌دهند همین منابع محدود را در شهر محل زندگی خود یا دیگر شهرها به زمین تبدیل کنند. اطراف شهریار، اطراف کرج، دماوند و قشم از نمونه‌های قدیمی در این زمینه است که افراد در آن لزوماً هدایت‌کننده نیستند و کار آن‌ها نوعی سرمایه‌گذاری تلقی می‌شود. همه افراد خود را به طور منطقی توجیه می‌کنند و البته می‌توان گفت تعداد محدودی زمين‌خواری را به شکل یک عمل مجرمانه حرفه‌ای انجام می‌دهند.

فضای اقتصادی و جریان اجتماعی مردم را به این سمت هل داده است و از ریز و درشت در این زمینه فعالیت کردند. ریزها به اندازه خودشان دخالت کرده و سهم برده‌اند و درشت‌ها هم امپراتوری‌هایی ایجاد کرده‌اند، منطقه‌ها را جابه‌جا کرده و شکل سکونت در یک شهر را تغییر داده‌اند.

*راه‌حل چیست؟

راه‌حل مقابله با زمين‌خواری را می‌توان از مسیر عرضه مسکن دنبال کرد. از سال‌های آغاز انقلاب بارها در این‌باره تذکر داده شده که مسکن باید از حالت کالایی برای تجارت خارج و به یک کالای مصرفی برای خانوار تبدیل شود. پروژه‌هایی مثل مسکن مهر با این نیت در کشور به مرحله اجرا رسیده است تا هاله هیجان را از سر مسکن و زمین دور کند. زمانی که مسکن ارزان‌قیمت تولید و عرضه شود، هیجان اضافی برای مسکن‌دار شدن که انگیزه اصلی در زمين‌خواری است، از بین می‌رود. نتیجه تعلل‌ها و کوتاهی‌ها در این زمینه اما این شده که در بعضی از مناطق اطراف پایتخت، زمین‌هایی پیش از ساخت سازه در آن، تا 50 بار در یک بازه زمانی سه تا پنج‌ساله معامله شده است. در سال‌های اول این معاملات بیشتر از طریق قولنامه بوده و پس از دریافت سند از طریق افراد با روابط خاص با دولت، و تلاش دیگر صاحبان برای دریافت سند، با اسناد رسمی انجام می‌شده است.

*آینده نگر 

 

...

تمرکز بخش خصوصی بر فرصت‌های تجاری ارمنستان و اتحادیه اوراسیا

اتاق بازرگانی تهران همایش بررسی راه‌های گسترش مناسبات ایران و ارمنستان را در حالی برگزار …